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楼市进入高库存时代第四季度库存高消化难

发布时间:2020-03-04 02:14:18 阅读: 来源:密封垫厂家

如今的郑州楼市,犹如立于天平之上,一边是库存,一边是房价。在经历了前三季度的跌宕起伏之后,在各大上市房企为求漂亮年报而冲量的第四季度,忙于促销的开发商终于等来了一个又一个政策利好。国庆前一天,限贷解禁,楼市长达4年的双限时代终于结束。不过,外围的利好不能抵消楼市高库存的重压,开发商清楚地认识到:“走量才是当务之急”。

楼市供求格局彻底逆转

“史上最强楼市调控”,四年潮起,3个月潮退。从6月26日呼和浩特首先宣布取消限购,到9月30日央行联合银监会明文宣布松绑限贷,一共96天。限购城市从46个降至5个,二套房首付从七成降至三成,贷款利率从1.1倍降至7折。在经历了楼市的黄金十年之后,郑州楼市的供求关系已经发生了根本性的转变,房价的上涨已成强弩之末,2013年的疯狂卖地更是为2014年的郑州楼市埋下了腥风血雨的伏笔。

不管其他开发商怎么遮遮掩掩,急于出货成为市场的主流。价格战从城北打到城东,城南、城西也不可幸免,新盘的价格不停地刷新着各自板块的底线,都是各种形式的以价换量。

近期,房地产市场出现阶段性利好。一方面,在一些库存压力较大的城市,房企折扣力度加大;另一方面,非一线城市几乎全面放松限购,部分城市的信贷政策也有所放松。但从市场成交来看,其对需求入市的拉动并不明显。有数据统计显示,9月前14天,全国54个主要城市合计住宅签约83349套,环比8月同期基本持平。其中,二线城市的利好政策被消化后,成交量不涨反降。传统的“金九”成色明显不足。而在国庆期间,虽看房人数有所增加,但并未明显暴增,有人说,虽然“央四条”是楼市走出底部的重要标志,住房信贷放松,将带动相当一部分购房需求,引发一轮成交反弹,形成今年的一波小高潮,但对反弹幅度不应过于乐观,因为目前经济形势尚未稳定,购房者的信心仍然不足,而各地库存量很大,需要消化一段时间。

2014去化率逐渐减弱开发商压力加大

如果说上半年哀鸿遍野,下半年限购的放开一定程度上稳定了市场信心。8月9日,限购全面放开,本以为在政策利好的刺激之下,能借此打开楼市市场窗口,改变购房者心理上的预期,重树消费者购房信心。借此时机,一些开发商采取“以价跑量”来完成全年销售任务。即便是这样,购房者也并未“领情”,钱袋子依然捂得很紧。

天平的另一边,郑州商品房8月供应75.58万㎡,环比下降19.12%,同比上涨61.77%;7月份,郑州市商品住宅依然呈现出供过于求的状况,月度供应量93.15万㎡,环比下降6.28%,同比上涨65.95%。第三方机构的监测数据显示,自2014年5月份开始,郑州商品住宅供需矛盾加大,供过于求现象明显,以近3个月的月均去化量来看,去化周期为8个月。开发商的又一根救命稻草——限贷政策的放开在9月结束前千呼万唤始出来。可以预见的是,在短期之内,又会有一波改善性需求有效释放。

库存数据的增加,昭示市场供需关系反转的态势。但在统计数据的背后,真实情况可能更为严峻。据悉,在对库存的统计中,并未将保障房纳入其中。一位接近住建部的专家指出,不少城市的保障房建设规模较大,但由于未能较好对接需求,导致难以消化。该专家表示,若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内,楼市的库存数据还会增加。

与此同时,游离在政策法规之外的“小产权房”,规模庞大难以估算,而且并不在官方的统计口径中。若将这部分房屋计算在内,则市场的真实库存更为庞大。

库存高企以价换量成常态

尽管有开发商借涨价进行炒作,但在供求关系看不到明显的改善之前,量价齐升几乎成为天方夜谭。有专家表示:“房地产价格下行,使得投机性需求开始退场,即使现在放松政策,投机性需求也不会返回。”而对于众多上市房企来说,第四季度往往是冲刺季,为了年报更好看,激烈的竞争依旧不可避免。

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